城市用地与空间布局

  本文摘要：概要：1城市用地适用性评价方法。2城市用地的包含和空间布局。关键词：城市用地城市规划1城市用地适用性评价方法城市用地评价主要还包括大自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。 其中，每一方面都不是孤立无援的，而是相互交织在一起。展开城市用地评价必需用综合的思想和方法。 1.1大自然条件评价自然环境条件与城市的构成和发展密切相关。它不仅为城市获取了必须的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥具有相当大的影响。

概要：1城市用地适用性评价方法。2城市用地的包含和空间布局。关键词：城市用地城市规划1城市用地适用性评价方法城市用地评价主要还包括大自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。

其中，每一方面都不是孤立无援的，而是相互交织在一起。展开城市用地评价必需用综合的思想和方法。

1.1大自然条件评价自然环境条件与城市的构成和发展密切相关。它不仅为城市获取了必须的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥具有相当大的影响。

城市建设用地的大自然条件评价主要还包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。（1）工程地质。一是土质与地基承载力。

由于地质构造和土质的差异，以及不受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故须要全面理解建设用地范围内各种地基的承载能力。尤其要留意有些地基土在一定条件下经常因转变其物理性质和形状而经常出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构塌陷，不易造成建筑的损毁；收缩土受水收缩、酸化膨胀都会带给危害；沼泽地正处于水饱和状态，地基承载力较低。二是地形。还包括山地、丘陵和平原三类。

平原和较低丘地带较好，山地问题较多。三是冲沟。为大自然构成的排洪沟，构成切割成用地，减少工程量，导致水土流失。

四是滑坡与坍塌。滑坡是所指在斜坡上大量土石沿坡攀爬；坍塌是指山坡岩层和土层的层面雨后比较滑动，导致山坡体丧失平稳而塌落。五是岩溶。即喀斯特现象，多数为石灰岩，在地下水的沉淀和风化下，岩石内部构成空洞。

六是地震。地震的忽然愈演愈烈不仅导致地表建筑物的毁坏和坍塌，而且还不会引发地裂缝、水柱、冒砂等现象。（2）水文与水文地质。

须要取得江河流量、水质、流速、最高洪水位、地下水储量和可开采量、地下水质、地下水位等资料。（3）日照。

还包括全年太阳太阳光的天数，以及附近建筑物否对用地导致阳光遮盖等。（4）风象。

由风向与风速回应。风向一般用风向频率（某世纪末内观测、总计某一风向再次发生的次数/同一时期内观测、总计风向的总次数）回应；风速一般用平均值风速（按每个风向的风速总计平均值）回应。（5）气温。日温差较小的地区（特别是在在冬天），夜间城市地面风扇、加热慢，大气层中下冷上热，在城市海面不会经常出现逆温层现象，污秽空气和危害废气无法蔓延，将激化大气污染。

此外，要避免因建筑密集而有可能经常出现的热岛效应。（6）降水与湿度。降水量和降水强度对城市排水设施影响相当大。

而湿度则对城市某些工业生产工艺和生活居住于环境产生一定影响。由于有所不同的地理位置和地域差异的不存在，自然环境要素对城市规划和建设的影响有所不同。例如，有些情况下气候条件影响比较突出，而有些条件下则有可能地质条件较为最重要。

且一项环境要素往往对城市规划和建设具有有正负两方面的影响（如地下水位低，虽不利于铁矿地下水源，但有利于施工）。因此，不应侧重分析主导因素，研究其起到规律及影响程度。

城市用地的适用性评价一般分成三类（有时也可分成四类、五类）。（1）一类用地。即适合于建设的用地，地形坡度在10%以下；土质的地基承载力小于15吨/平方米；地下水位高于建筑物基础，一般挖出浅1.5～2米；并未被洪水水淹过；无沼泽；无冲沟、滑坡、坍塌、岩溶等。

（2）二类用地。即基本可以建设的用地，介于一类与三类用地之间（地基承载力为10～15吨/平方米，地形坡度为10%～20%，地下水位挖出心怀1～1.5米）。（3）三类用地。即不适合于建设的用地，地基承载力大于10吨/平方米，泥炭层或流沙层小于2米；地形坡度小于20%；洪水水淹常常多达1～1.5米；有冲沟、滑坡；占到丰产田；地下水位挖出浅大于1米。

1.2城市用地的建设条件评价（1）布局结构。还包括城市各功能部分的人组与包含否合理，对城市否有影响；城市用地布局结构能否适应环境今后发展的拒绝；现有环境污染源对用地布局结构不会有什么影响；城市内外交通布局结构否协商；城市用地结构和各项用地指标比例否反映城市性质的拒绝等。（2）市政和公共服务设施。还包括道路、桥梁、自来水、灌溉、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的产于和容量否合理，对城市环境若无影响，否不利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施产于、设施否合理，质量否合格等。

（3）社会经济包含。还包括人口结构及产于、各项城市设施的产于及容量，不应与居民市场需求之间相互适应环境；经济发展水平、产业结构和适当的就业结构，都将影响城市用地的功能的组织和各种用地的数量结构。此外，在自由选择城市用地时还要考虑到有较好的工程打算条件（如平整土地、防洪、改进土壤、减少地下水位、阻止风化、避免滑坡和冲沟的构成等）和外部环境条件（如与周围城镇的经济联系、资源的开发利用、交通运输条件、供电和供水条件等）。

1.3城市用地的经济评价城市用地经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析。城市土地除具备土地资源的共性以外，还有其特殊性。一是支撑性。

城市土地是采纳城市生产、生活各项活动和各类建筑物、构筑物的载体，为城市各项建设和经济社会活动获取场所。这是城市土地最基本的大自然属性。二是区位。

除还包括以座标回应的几何方位外，更加最重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，还包括有形的区位（如低收入中心、交通线路、基础设施条件等）和无形的因素（如经济发展水平、社会文化环境等）。从影响范围看，城市土地区位可分成以下三个层次：宏观区位城市在较小地域范围内的方位，如沿海城市、铁路交叉枢纽城市等，往往对区域城市间的级差地租和地价水平有要求起到；中观区位指城市内部有所不同地段的比较方位及其相互关系，是影响土地和基准地价的主要因素；微观区位所指某块明确用于的土地在城市中的方位及其周边条件，有所不同的微观区位其地租和地价相差悬殊。（1）地租与地价。

地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者移转土地使用权时所索要的利润；地价是土地供给者向土地需求者移转所有权时取得的重复使用货币收益。在我国，城市土地科国家所有，因而，地价一般指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者转让土地使用权时取得的重复使用货币收益。（2）级差地租。

级差地租是指有所不同土地或同一块土地上，由于土地肥力、比较方位及研发程度有所不同而构成的差异地租。级差地租有两种形式：级差地租I，是等量资本和等量劳动转在有所不同贫瘠程度和方位的土地上所产生的有所不同级差生产力带给的级差超额利润的转化成形态；级差地租II，是所指在同一块土地上倒数新增投资，每次投入资本的生产率有所不同而产生的超额利润所转化成的地租形态。例如，在某一块土地上再行修建了一座仓库，缴了钱。

后来，该地区兴旺一起，土地所有者拆除仓库扩建一个超级市场，赚了钱。这时，土地的地租就不会大幅下降。（3）区位理论的应用于。

主要展现出在评价方法和评价层次上。如根据区位条件对土地的起到方式，使用土地分等定级测算级差收益的方法，展开城市土地评价；从分析对各类经济活动产生影响的区位因素应从，获得土地评价的因素/因子体系，分成三个层次，即基本因素层、衍生因素层和因子层。

比如，基本因素土地区位可为首长成繁盛度、交通通达度等衍生因素，而繁盛度又可分设商业服务中心等级和集贸市场等因子，交通通达度又可分设道路功能与宽度、道路网密度和公交便利度等因子。2城市用地的包含和空间布局2.1城市用地的包含按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），城市用地共分10大类、46中类和73小类。10大类城市用地及代号回应如下。（1）居住用地（R）按市政设施设施程度、布局原始程度、、住宅状况分为4个中类（R1～R4），每个中类下又分为住宅、公共、道路、绿化4小类。

（2）公共设施用地（C）分为8个中类（居住区级和居住区级以上的公共设施用地分成行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、文物古迹和其他），此外，另另设综合用地1个中类。（3）工业用地（M）按照对居住于和公共设施等环境影响程度，分成3个中类。（4）仓储用地（W）分为普通、危险品、堆场3个中类。（5）对外交通用地（T）分铁路、公路、管道运输、港口、机场5个中类。

（6）道路广场用地（S）是指市级、区级、居住区级道路广场用地，下分道路、广场、社会停车场库3个中类。（7）市政公用设施用地（U）指居住区级以上、不还包括小区级的市政公用设施用地，下分供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与修理设施、殡仪设施和其他市政公用设施7个中类。

（8）绿地（G）指居住区级以上不还包括小区级的绿地，下分公共绿地和生产防水绿地2个中类。（9）特殊用地（D）分成军事、外事、保安3个中类。（10）水域和其他用地（E）下分水域、耕地、园地、林地和村镇建设用地5个中类。

2.2城市用地功能的组织和布局的主要原则（1）点面结合，城乡统一安排。必需把城市作为一个点，而其所在的地区或更大的范围作为一个面，点面结合，分析研究城市在地区国民经济发展中的地位和起到。这样，城市与农村、工业与农业、市区与郊区才能统一考虑到，全面决定。

（2）功能具体，重点决定城市工业用地。要合理布置好对城市发展及其方向有最重要制约起到的工业用地。

并考虑到其与居住于生活、交通运输、公共绿地等用地的关系。要防止出现一厂一电、一厂一路等现象。要处置好工业区与市中心区、居住区、水陆交通设施等的关系。

（3）顾及旧区改建与新区的发展必须。新区与旧区要融为一体，协调发展，相辅相成，使新区为移往旧区某些不合适功能获取有可能，为调整、扩充和完备旧区功能和结构创造条件。处置好开发区与中心城市的关系，使之不利于城市布局结构。

（4）规划结构明晰，内外交通便利。要合理区分功能分区，使功能具体，面积必要，防止将有所不同功能用地误解在一起，导致互相阻碍，但也要防止区分得过分集中零乱。

旧区的各项功能往往夹杂在一起，要根据实际情况，在合乎消防、公共卫生等情况下可设置综合区，不片面追求全然的功能分区。要包含多层次、多功能道路网，与对外交通有便利的交会。

（5）各阶段因应协商，尚存发展余地。城市必须大大发展、改建、改版、完备和提升。

研究城市用地功能的组织，确保城市在开始阶段有一个良好开端，在建设发展各个阶段都能相互交会，因应协商。尤其要合理确认首期建设方案，强化预见性，在布局中尚存发展余地（有充足的弹性主要展现出为：在定向、定性上具备可补充性；在定量上具备可伸缩性；在空间定位上具备星型移性）。2.3城市用地布局的空间结构形态城市用地布局有多种空间结构形态，最基本的形态可分成集中式和分散式两种。

集中式又可分成单中心块聚式和多中心组团式；分散式又可分成放射状、星状、放射状和环状等。采行何种布局形态，须要根据各地区的地理条件、生产力发展水平以及各类城镇的性质与规模等展开明确的论证。采行单中心块聚式布局的城市，如果城市发展到较大规模，依然采行这种布局形态，大大向外摊大饼，大大蚕食近郊菜地，不致要经常出现人口过密、交通挤迫、环境好转等一系列相当严重的大城市病。多中心组团式布局由距离不远处、相互隔开的几片用地构成，每片用地内生产生活设施，比较独立国家（如武汉三镇）。

另一种组团式布局方式是集中集团式布局，在市中心区外围发展比较独立国家的工作、居住于设施的集团，集团之间、集团与中心市区之间保有菜地、绿化隔离带，使楔形绿地以求向中心伸延。集团规模无法太小，服务设施要完备配备，与中心区有便利交通（如北京）。放射状布局不受大自然条件容许，城市沿河谷、公路等交通走廊发展，横向交通的组织较艰难，有过境交通穿过城市。

可利用山坡地或公路两侧土地横向发展，把横向用地分成若干段，分段决定服务设施（如兰州）。星状（或掌状）布局，为集中式布局与放射状布局的融合，把土地用于与交通发展融合一起，沿放射状交通干线间隔一定距离构成一个卫星城，如同手指的关节。

卫星城之间维持横向联系，手指之间保有森林、农业、绿带和娱乐用地（如哥本哈根）。放射状和环状则不过于多闻。2.4城市空间布局的艺术问题城市规划不仅要营造较好的生产、生活环境，而且要建构典雅的城市形态、结构。

同时，城市空间布局也是一项艺术建构活动。因此，在自由选择城市用地时，要充分利用好城市独有的自然环境，建构出有城市的特色。例如，对用地的地形地貌、河湖水系、名胜古迹、花草林木、有保有价值的建筑等展开分析，以便的组织到城市总体艺术布局中去。要讲究城市美学，作好城市设计，探寻适宜于本城市性质、规模的城市艺术风貌。

通过点、线、面景观（节点景观、地下通道景观、外缘景观、俯视形象）的的组织，以及建筑物、构筑物在形式、风格、色彩、尺度、空间组织等方面的协商，体现城市整体景观的艺术拒绝。在轴线上要的组织布置好主要建筑群的广场和南北向，使之具备缜密的空间规律。此外，要维护好有历史传统和地方特色的建筑、建筑群或文物古迹，建构独有的城市环境特色、建筑形象和氛围。

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